L’achat de parts de SCPI ou d’une maison à crédit observe la même simple condition. Avant de faire sa demande, l’investisseur doit s’assurer à ce qu’il puisse épargner régulièrement à moyen terme tout en étant capable de rembourser l’emprunt. Il existe plusieurs critères d’éligibilité, et dès lors que l’investisseur accède à un financement, l’acquisition de parts à crédit peut être lancée.
Il vient ensuite le moment de choisir la SCPI. Selon la somme présentée, les conseillers pointeront les clients vers une liste spécifique. De manière générale, ils préconisent un portefeuille diversifié d’actifs SCPI. Une souscription à ces SCPI sera réalisable sous condition suspensive d’obtenir le financement. Ce critère est habituellement présent dans les bulletins de souscription.
Une fois cette étape franchie, l’investisseur vérifiera alors s’il a besoin de faire un apport supplémentaire. Si on avait mentionné auparavant que le principe de l’investissement à crédit servait justement à promouvoir un faible apport, l’option d’un rajout reste néanmoins ouverte, et dépendra entièrement de la condition patrimoniale de l’investisseur. Une fois les parts réservées, il faudra éventuellement régler la situation du financement bancaire.
Sur cet aspect, les sites des divers professionnels regorgent d’informations. Dès lors que l’on obtient le crédit, la banque versera alors les capitaux aux sociétés de gestion qui transmettront ensuite les titres de propriétés à l’investisseur. Arrivé à ce stade, ce dernier sera impliqué dans 3 flux financiers :
- Le flux trimestriel, où en tant que détenteur de parts, il percevra un loyer trimestriel ;
- Mensuel, il sera prélevé de la mensualité de crédit ;
- Annuel, une fois par an, il devra régler un impôt foncier sur les revenus produits.
La différence entre les loyers et le crédit, couplé aux impôts, est assez faible. Cela est notamment dû aux hauts rendements des SCPI, de la capacité à obtenir un financement sur le long terme et des taux avantageux.
Cet écart fait environ 200 euros par mois pour une somme d’investissement de 100 000 euros sur 20 ans. Encore une fois, il est conseillé de faire appel à un professionnel, et plus particulièrement à un gestionnaire de patrimoine, pour des simulations plus précises. Le recours à un simulateur en ligne est aussi très utile à cet effet.
Un outil efficace pour la construction d’un patrimoine
En fin de compte, du fait de son haut rendement locatif, on réalise que le crédit amortissable est presque entièrement remboursé par les locataires de la SCPI. Le processus se révèle donc être un excellent moyen de se construire un patrimoine, sans pour autant beaucoup dépenser. De plus, le patrimoine peut, à moyen et long terme, produire un revenu additionnel.
En effet, on n’est pas obligé de conserver la ligne du crédit jusqu’au terme. À titre d’exemple, sur un horizon de 10 ans, on pourrait vendre la somme nécessaire de parts de SCPI pour régler la différence, et en même temps détenir un patrimoine en SCPI net de dettes produisant des revenus.
De possibles obstacles ?
Le premier obstacle est lié à l’obtention d’un financement. Depuis la crise de 2008, les banques traditionnelles sont un peu plus réticents à financer les produits SCPI. Dans la plupart des cas, ils privilégieront leurs propres produits qui peuvent être d’une qualité inférieure. Le deuxième obstacle est associé à l’effet levier du crédit. En effet, en cas de perte de la valeur des parts, l’impact serait clairement plus important que si l’investissement avait été fait en cash.
Pourquoi miser sur les SCPI ?
Les avantages d’un investissement en SCPI sont nombreux. On pense particulièrement à la mutualisation du risque, ce qui rend l’opération relativement plus rassurant comparé à un logement traditionnel. Quand un particulier aura à régler son emprunt tous les mois, il s’appuiera sur la contribution de dizaines de locataires professionnels, et non d’un seul locataire pour garantir la rentrée de revenus.
L’avantage d’un prêt permet aussi de pouvoir investir dans la SCPI sans pour autant détenir un patrimoine initial comme le rappelle certains sites spécialisés comme scpi-8.com. Un taux d’intérêt bancaire compétitif, encouragé par les excellents rendements des SCPI, pourrait rendre l’opération profitable à long terme. C’est tant que les frais encourus (taux d’intérêts d’emprunt) restent inférieurs aux loyers perçus.
Choix de SCPI : Plusieurs possibilités
De nos jours, le marché des SCPI est assez épanoui avec de nombreux acteurs présents. Il y a plus de 30 milliards d’actifs sous gestion répartis sur plus de 180 SCPI. L’actif sous gestion a plus que triplé depuis 2012. Cela démontre que la SCPI demeure un outil efficace en tant que véhicule d’investissement et qu’il est capable de répondre à plusieurs demandes. Il y a aujourd’hui une trentaine de sociétés de gestion enregistrées auprès de l’Autorité des Marchés Financiers.
Parmi les SCPI les plus populaires, nous retrouvons Corum XL qui fait 644,85 M€ en termes de capitalisation et présente un taux de rendement annuel de 6,26%. Epargne Pierre n’est pas en reste non plus, avec une capitalisation totalisant 1002,11 M€ et un taux de rendement annuel de 5,85%.
La crise sanitaire aura surtout démontré une certaine résilience avec des gestionnaires comme Perial AM qui continuent de présenter un bilan positif, et la création de nouvelles SCPI, comme dans le cas du groupe Consultim AM, qui vient de lancer sa première SCPI baptisée “Optimale”.
