On a la preuve chiffrée de l’efficacité du Pinel

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Le cabinet indépendant de recherche économique et financière “Primeview” vient de mettre fin, en un rapport écrit, aux soupçons d’inefficience du Pinel diffusés par la Cour des Comptes. Cela viendra-t-il perturber les décisions gouvernementales en faveur d’un arrêt du Pinel d’ici 2021 ?

Une étude indépendante démontre l’intérêt économique du Pinel

Dans une étude intitulée “Étude d’évaluation de l’efficacité passée, actuelle et future des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement immobilier neuf locatif en France”, le cabinet indépendant Primeview – dirigé par l’économiste Pierre Sabatier ici associé à Robin Rivaton, fondateur de Real Estech et à Jean-Hervé Lorenzi, docteur en économie – démontre, pour la première fois, l’intérêt économique des dispositifs d’investissement locatif.

11.2 milliards de recettes brutes pour l’État

Le rapport, rédigé à la demande de huit organismes issus du secteur de l’immobilier neuf (AFIL, ANACOFI IMMO, CNCEIP-IMMOBILIER, FFB, LCA-FFB, FNAIM, FPI et UNIS), prouve, chiffres à l’appui, que les dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement immobilier neuf, tels que le Pinel, rapportent davantage à l’État qu’ils ne lui en coûtent.

l’intérêt économique du Pinel

On y apprend notamment que pour 1€ dépensé par l’État au titre des réductions fiscales, ce dernier gagnerait 1.65€ via la TVA, les droits de mutation et l’impôt sur les revenus fonciers, entre autres (impôt sur les sociétés de construction, taxe foncière, etc).

Le simulateur Primeview estime que les 188.000 logements construits depuis 2015 dans le cadre de la loi Pinel auraient rapporté 11.2 milliards de recettes brutes à l’État ; cela représente 59.600€ par logement auxquels il faut toutefois soustraire les 6.8 milliards d’euros de manque à gagner en matière d’impôt, avantage fiscal oblige.

Le Pinel, ce serait ainsi 4 milliards d’euros de gain pour l’État. Dans son analyse, PrimeView n’approuve pas non plus l’effet inflationniste supposé du Pinel sur le prix des logements, bien que cet aspect semble plus difficile à démontrer.

50% de logements neufs en moins en cas d’arrêt du Pinel

Ces conclusions laudatives font directement écho au rapport alarmant de la Cour des Comptes intitulé “La gestion des dépenses fiscales en faveur du logement”, publié en mars 2019. La juridiction financière y écrivait : Il importe de revoir profondément le dispositif des aides à l’investissement locatif privé à défaut de les supprimer, compte tenu de leur coût disproportionné pour les finances publiques et des faibles effets constatés.

“La Cour considère que ces dépenses fiscales n’ont pas permis de développer une offre locative privée dans les zones en tension avec effet sur la modération des loyers. Dans son référé de mars 2018, elle a montré que le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190 000 € bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable, financé par un prêt locatif social (PLS), ou deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), alors même que la durée des locations est, dans ces derniers cas, bien supérieure (40 ans)” – Extrait du rapport “La gestion des dépenses fiscales en faveur du logement”, diffusé par la Cour des Comptes en mars 2019.

Par ailleurs, alors que l’échéance du Pinel se rapproche – 2021 – le rapport Primeview met l’accent sur les conséquences d’un tel arrêt sur la construction de logements : le cabinet évalue la chute du nombre de logements neufs construits sur le territoire français à 50% en cas de suppression du Pinel. Cela ne serait pas sans diminuer l’offre du parc locatif à loyer maîtrisé, le dispositif Pinel fonctionnant selon un zonage qui reflète la tension du marché immobilier. Par exemple, la zone B1 Pinel de Bordeaux est un secteur plutôt tendu, ce qui explique son éligibilité Pinel.

Investir avant la fin du dispositif en 2021

Investir avant la fin du dispositif en 2021

Nul ne peut prédire l’impact du rapport Primeview sur les décisions gouvernementales, aussi il est recommandé aux investisseurs désireux de réduire leur impôt, de concrétiser leur achat en Pinel avant son arrêt programmé le 31 décembre 2021. Cependant, toutes les villes ne sont pas favorables à ce type d’opération fiscale. Dans ce contexte, la capitale girondine apparaît comme la candidate idéale.

Bordeaux n°1 de l’investissement immobilier

Selon la dernière étude OptimHome / Ifop portant sur la perception des Français concernant le marché de l’immobilier, Bordeaux serait la grande ville la plus attractive pour investir. La Perle de l’Aquitaine récolte 19% des sondages devant Nantes (12%), Paris (11%) et Toulouse (9%).

Ville étudiante, Bordeaux se caractérise en effet par une forte tension locative et par un taux de vacances réduit. Alors que les prix ne cessaient de croître depuis 2017 au sein de la Belle Endormie, le marché immobilier bordelais se fait plus accessible avec 5.000€ du mètre carré, contre 7.500€ du mètre carré il y a peu.

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