Acquérir une maison, un appartement ou tout autre bien immobilier aux enchères judiciaires permet généralement de réaliser une très belle économie par rapport au prix du marché. En effet, dans la plupart des cas, il est possible d’avoir une décote non négligeable. Ce gap entre le prix d’adjudication et le prix généralement constaté sur le marché incite de nombreux marchands de biens et particuliers à acheter des biens via ce mode d’achat de plus en plus populaire.
Pour ne pas se tromper, il faudra cependant prendre le temps de bien préparer son dossier et notamment de bien calculer les frais à prévoir en plus du prix d’achat.
Les frais préalables
Les ventes judiciaires découlent de situations délicates comme des impayés de crédit immobilier ou encore des impayés de charges de syndic (ce n’est pas les seuls exemples, il y en a d’autres). Si la vente termine au Tribunal, c’est qu’il y a eu un souci au préalable. Le cas le plus fréquent correspond donc à un créancier qui n’a pas été payé.
Pour que le créancier puisse se faire payer, il initie une procédure pour récupérer son argent et cette procédure engendre de nombreux frais. Il s’agit généralement de frais d’avocat pour représenter le créancier au Tribunal, frais d’huissiers divers, frais d’huissier pour la visite du bien, frais de serrurier éventuellement, etc.
Tous ces frais cumulés correspondent à ce que l’on appelle les frais préalables. Ces frais sont à payer par celui qui va acheter le bien. Le montant des frais préalables est donc ajouté au montant de l’adjudication.
Les frais de mutation
Dans une transaction immobilière classique, il y a ce qu’on appelle des frais de mutation qui correspondent en général à 8% du montant de la vente. Ces frais sont répartis entre le notaire et les différentes taxes qui sont prélevées pour le compte de l’Etat.
Dans une vente par adjudication, il y a également des frais de mutation dont l’essentiel va à l’Etat pour les différentes taxes, et une partie pour les avocats (celui qui a initié la vente et celui qui achète).
Pour se faire une idée de ces frais, le site spécialisé Mr Enchères a mis en place un simulateur qui permet de calculer avec exactitude le montant de ces différents frais selon le montant de l’enchère.
Les frais d’avocat
Enfin, il y a les frais d’avocat (en dehors de ceux que l’on a vu plus haut). En effet, pour acquérir un bien aux enchères, il est obligatoire de se faire représenter par un avocat. La prestation qui permet d’être représenté est payante et il conviendra donc de l’additionner aux différents postes.
Pour résumer, il y a donc le montant de l’adjudication auquel il faut ajouter le montant des frais préalables, à ceci, il faut ajouter les frais de mutation et enfin, il conviendra d’additionner les frais d’avocat. Dans ces conditions, on comprend donc aisément qu’il est impératif de préparer son opération correctement pour éviter toute mauvaise surprise. En tout cas, si c’est fait correctement, ça permet de construire son patrimoine durablement.
