Un parent décède en laissant 300 parts de SCPI et deux enfants. L’aîné veut garder les parts pour les loyers trimestriels, la cadette veut vendre pour solder un crédit. Aucun des deux ne peut décider seul : les voilà en indivision.
C’est ce type de situation que vise la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, adoptée à l’unanimité et publiée au Journal officiel le 8 avril. Elle ne crée aucun régime propre aux parts de SCPI dans une succession et ne touche ni à leur fiscalité ni au fonctionnement des sociétés de gestion. Elle modifie en revanche les règles de sortie d’indivision qui s’appliquent à ces parts comme à n’importe quel bien hérité.
Comment les parts de SCPI passent aux héritiers
Au décès, les parts détenues en direct entrent dans l’actif successoral. Le cas est différent si elles sont logées dans une assurance-vie, détenues en démembrement ou via une société : chaque montage suit ses propres règles et demande une analyse séparée.
Pour des parts en direct, le parcours tient en quatre étapes :
- Le notaire ou les héritiers préviennent la société de gestion du décès.
- Ils lui transmettent les pièces demandées, en général l’acte de décès et l’acte de notoriété ou l’attestation de propriété établie par le notaire.
- La société de gestion inscrit les héritiers, ou l’indivision, au registre des associés.
- Les revenus mis en attente depuis le décès sont versés une fois le dossier régularisé.
Impossible d’annoncer un délai fiable. Tout dépend des pièces réclamées, de la société de gestion et, surtout, de l’entente entre héritiers.
Côté fiscal, les parts figurent dans la déclaration de succession, à déposer dans les six mois du décès lorsqu’il survient en France métropolitaine (article 641 du Code général des impôts). La valeur à retenir est à vérifier avec le notaire et la société de gestion : elle n’est pas forcément le prix payé à la souscription.
L’indivision, là où les choses se compliquent
Tant que le partage n’est pas fait, chaque héritier détient une quote-part de l’ensemble des parts, pas un nombre de parts à son nom. Deux règles du Code civil encadrent alors les décisions.
La première : les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3). La seconde : vendre reste un acte de disposition, qui exige l’unanimité. Un seul héritier silencieux ou opposé suffit donc à bloquer une cession.
S’y ajoute une contrainte propre aux sociétés. L’article 1844 du Code civil impose aux copropriétaires de parts indivises de se faire représenter par un mandataire unique. La SCPI n’a qu’un interlocuteur, qui vote en assemblée générale pour tous.
Les désaccords naissent presque toujours sur les mêmes sujets :
- conserver les parts pour continuer à percevoir les revenus distribués ;
- vendre pour répartir rapidement la succession ;
- fixer le prix auquel l’un des héritiers rachète la part des autres ;
- répartir les revenus, imposés chez chaque héritier à hauteur de sa quote-part, qu’il les ait touchés ou non.
Ce dernier point surprend souvent. Un héritier peut devoir de l’impôt sur des loyers restés sur le compte de l’indivision.
Ce que la loi du 7 avril 2026 change vraiment
Le texte comporte sept articles. Deux concernent directement des héritiers en indivision sur des parts de SCPI.
Une vente par un seul héritier, mais sur autorisation du juge
L’article 5 complète l’article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ». La mesure s’applique depuis le 9 avril 2026.
Attention à ne pas lui faire dire plus qu’elle ne dit. L’héritier doit saisir le juge et prouver deux choses : l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision. La Cour de cassation l’admettait déjà (1re chambre civile, 4 décembre 2013, n° 12-20.158). La loi inscrit cette solution dans le Code, elle n’ouvre pas un droit de vendre seul des parts parce qu’un frère tarde à répondre.
Un partage judiciaire recentré sur le juge et le notaire
L’article 7 réécrit la procédure de partage judiciaire. Le juge commis, qui surveille les opérations menées par le notaire, peut désormais trancher lui-même les contestations qui surgissent en cours de route et ordonner la vente aux enchères des biens. Avant, chaque incident pouvait renvoyer le dossier devant le tribunal.
La loi abroge aussi l’article 841-1, qui organisait la mise en demeure de l’héritier défaillant puis la désignation d’un représentant. Selon Service-public.fr, ce mécanisme laisse place à une représentation obligatoire par avocat.
Ces nouveautés dépendent d’un décret. Tant qu’il n’est pas paru, l’essentiel de la réforme du partage judiciaire reste théorique, et les praticiens n’attendent pas d’application complète avant 2027.
Conserver, partager, racheter ou céder : quatre options
Lorsqu’un défunt détenait des parts de SCPI en succession, les héritiers doivent déterminer s’ils souhaitent les conserver en indivision, les répartir entre eux ou organiser leur cession, en tenant compte des règles propres à la société de gestion.
| Option | Ce que cela suppose |
|---|---|
| Conserver en indivision | Un accord durable et un mandataire unique. Une convention d’indivision peut fixer les règles pour cinq ans renouvelables (article 1873-3 du Code civil). |
| Partager les parts | Les parts de SCPI se divisent facilement, contrairement à une maison. Chacun reçoit son lot, avec une soulte si les lots sont inégaux. |
| Rachat par un héritier | Celui qui veut rester associé indemnise les autres. Tout se joue sur la valeur retenue. |
| Céder les parts | Demande de retrait auprès de la société de gestion pour une SCPI à capital variable, marché secondaire pour une SCPI à capital fixe. |
Sur la cession, un rappel s’impose : la liquidité n’est pas garantie. Dans une SCPI à capital variable, un retrait n’est servi que s’il est compensé par de nouvelles souscriptions. Le délai et le prix dépendent donc de la collecte de la SCPI concernée, un critère à regarder au même titre que le rendement d’une SCPI au moment d’investir en SCPI.
Anticiper pour éviter l’indivision
Le meilleur moyen de ne pas subir une indivision reste de l’organiser de son vivant. Quatre outils existent, avec des effets civils et fiscaux très différents.
Le testament permet d’attribuer les parts à un héritier précis, dans la limite de la réserve des autres.
La donation utilise l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (article 779 du Code général des impôts).
Le démembrement de propriété consiste à donner la nue-propriété des parts en conservant l’usufruit, donc les revenus. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).
L’assurance-vie, enfin, concerne les SCPI souscrites en unités de compte dans un contrat : elles échappent alors à la succession civile. La clause bénéficiaire désigne qui reçoit quoi, et chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 euros sur les primes versées avant 70 ans (article 990 I du CGI).
Un geste simple complète ces outils : laisser à ses proches la liste des SCPI détenues et le nom des sociétés de gestion. Beaucoup de dossiers traînent parce que personne ne sait où chercher.
Chacune de ces solutions engage le patrimoine sur le long terme. Elles se décident avec un notaire ou un conseiller habilité, au vu de la situation familiale, et s’intègrent à une réflexion plus large sur la façon de construire son patrimoine durablement.
Entre héritiers qui s’entendent, le partage amiable chez le notaire reste la voie la plus rapide et la moins coûteuse. La loi de 2026 s’adresse aux autres : ceux qu’un silence ou un refus immobilise, et qui devront de toute façon passer devant le juge.
